Permisos de obra en Gipuzkoa: comunicación previa, licencia y andamio en la acera

Qué obras necesitan licencia

La Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del País Vasco enumera los actos sujetos a licencia (art. 207.1). Entre los que tocan a una vivienda o a un edificio:

• construir de nueva planta y ampliar (letras b y c);
• las reformas que afecten a la estructura, a la configuración del edificio o a su aspecto exterior (letra d);
• las obras que cambien la distribución interior o rehabiliten el edificio, incluida la división de una vivienda en dos o más (letra e);
• demoler, y cerrar fincas con muros o vallas (letras h y l);
• la primera utilización de un edificio y el cambio de uso (letra r).

Una fachada, un tejado o unas ventanas nuevas tocan el aspecto exterior. Mover tabiques cambia la distribución interior. En los dos casos, el punto de partida es la licencia.

Cuándo basta con una comunicación previa

Cada ayuntamiento puede cambiar en sus ordenanzas la licencia por una comunicación previa por escrito en las obras de poca entidad técnica que no necesitan proyecto (art. 207.5). No se espera a que el ayuntamiento conceda nada, pero este puede comprobar la obra en cualquier momento y ordenar que pare si no se ajusta a lo comunicado. Qué obras entran depende de cada ordenanza. Dos ejemplos de Gipuzkoa:

La ordenanza de Oiartzun

• Entran las reformas de cocinas y baños, cambiar puertas y ventanas interiores y renovar suelos, techos, paredes e instalaciones, siempre que no se toquen la estructura, la seguridad ni las acometidas generales.
• No entran redistribuir la vivienda, tocar elementos exteriores ni las obras en edificios protegidos o fuera de ordenación.
• Se presenta el impreso con el presupuesto y las fechas previstas, y fotos del antes y el después si se cambian ventanas.
• Se empieza si en 15 días no llega ningún requerimiento. La copia sellada tiene que estar en la obra.

La ordenanza fiscal de Ordizia

La de 2026 cobra la licencia de obra menor por tramos de presupuesto y fija presupuestos mínimos para reformar una cocina o un baño, cambiar la caldera y la calefacción o las ventanas exteriores, o hacer la reforma integral de una vivienda. Si el presupuesto presentado queda por debajo, tiene que ir detallado; al acabar se presentan las facturas y los técnicos municipales comprueban la obra. Un presupuesto por partidas ya trae ese detalle.

Obra mayor: proyecto técnico y licencia

Cuando la obra necesita proyecto, la licencia se pide con el proyecto firmado por un técnico competente; si no lo necesita, con el presupuesto (art. 210.2 de la Ley 2/2006). La Ley de Ordenación de la Edificación exige proyecto para construir de nuevo y para las obras que cambien de forma esencial la composición exterior, el volumen o la estructura de un edificio, o su uso (art. 2.2).

• Plazo. El que fije la ordenanza. Si no dice nada, tres meses desde la solicitud completa (art. 210.7).
• Silencio. Si pasa el plazo sin respuesta, la licencia se entiende concedida (art. 210.6), pero nunca se gana por silencio lo que vaya contra el planeamiento (art. 211.1).
• Plazos de la obra. La licencia fija cuándo empezar y cuánto puede durar la obra (art. 215). Si no se cumplen, puede caducar (art. 216).
• Residuos. En obra mayor, el proyecto lleva un estudio de gestión de los residuos y se deposita una fianza por ellos, vinculada a la licencia. Lo regula el Decreto 112/2012 del Gobierno Vasco, vigente en noviembre de 2026; desde junio de 2026 está en información pública un decreto nuevo sobre estos residuos.

Cada ayuntamiento pide además sus documentos. En Donostia, por ejemplo, para rehabilitar la cubierta y la fachada de un edificio de viviendas piden los certificados de eficiencia energética de antes y de después de la obra.

El andamio, el contenedor y la acera

La acera es dominio público: montar en ella un andamio, una valla o un contenedor necesita su propio permiso, además de la licencia de la obra (art. 207.2 y 210.2.c de la Ley 2/2006). En Oiartzun, por ejemplo, la ocupación de la vía pública se pide expresamente, y el contenedor pedido junto con la comunicación de obra se entiende autorizado si en 7 días no hay respuesta en contra. Pídalo a la vez que la licencia: sin ese permiso no se puede montar el andamio en la calle.

Lo que se paga

• La tasa de la licencia, según la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento.
• El ICIO, que en Gipuzkoa regula la Norma Foral 15/1989. Es un porcentaje que fija cada ayuntamiento sin pasar del 5 % (art. 3.3) y se aplica al coste de ejecución material de la obra, sin IVA, honorarios ni beneficio del contratista (art. 3.1). Se paga también en las obras que van por comunicación previa (art. 1). Primero se liquida con el presupuesto y, al terminar, con el coste real (art. 4).
• La tasa por ocupar la vía pública, si hay andamio, valla o contenedor en la calle.

Si el edificio está protegido

Para obras en bienes culturales protegidos, la Ley 6/2019 de Patrimonio Cultural Vasco exige en algunos casos una autorización de la Diputación Foral de Gipuzkoa antes de la licencia municipal. La Diputación tiene tres meses para resolver y, si no contesta, la solicitud se entiende denegada. Pregunte en el ayuntamiento si su edificio está catalogado.

La comunidad de vecinos

En un piso, además del ayuntamiento está la comunidad. El propietario puede hacer obras en su vivienda si no tocan la seguridad, la estructura ni el aspecto exterior del edificio, y tiene que avisar antes a quien represente a la comunidad (art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). La fachada, incluida la imagen de balcones y ventanas, es elemento común (art. 396 del Código Civil), y cerrar una terraza o tocar la estructura necesita el voto de tres quintas partes de la junta (art. 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal). Lo tiene en la guía Obras en la comunidad de vecinos.

Preguntas frecuentes

¿Hace falta licencia para reformar el baño o la cocina?

Depende de la ordenanza. Si no se toca la estructura ni se cambia la distribución, hay ordenanzas que lo llevan por comunicación previa, como la de Oiartzun; en Ordizia, la ordenanza fiscal lo trata como licencia de obra menor. Si se mueven tabiques, la ley pide licencia (art. 207.1.e).

¿Y para cambiar las ventanas?

Las ventanas son parte del aspecto exterior, que la ley sujeta a licencia (art. 207.1.d). Algunos ayuntamientos lo llevan como obra menor: Ordizia incluye la carpintería exterior en su tabla. En un piso, avise además a la comunidad.

¿Quién tiene que pedir el permiso, yo o la empresa?

La licencia la pide el promotor de la obra, que puede encargar el trámite. En el ICIO paga el dueño de la obra; si no la hace él, paga como sustituto quien pide la licencia o hace la obra, y luego se lo repercute (art. 2 de la Norma Foral 15/1989).

¿Qué pasa si se hace la obra sin permiso?

El ayuntamiento puede inspeccionarla, ordenar que se pare y abrir un expediente de disciplina urbanística (art. 207.5 y 217 de la Ley 2/2006). Y el ICIO se debe igual, porque se devenga al empezar la obra aunque no haya licencia (art. 3.4 de la Norma Foral 15/1989).

Fuentes

• Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco, texto consolidado. Boletín Oficial del Estado (última actualización publicada el 29-12-2025).
• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, texto consolidado. Boletín Oficial del Estado.
• Ordenanza municipal de comunicación previa de obras menores. Ayuntamiento de Oiartzun.
• Ordenanza fiscal n.º 6 de tasas, 2026. Ayuntamiento de Ordizia.
• Licencia de obra menor en edificios residenciales: documentación. Ayuntamiento de Donostia.
• Norma Foral 15/1989 del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras de Gipuzkoa. Texto actualizado publicado por el Ayuntamiento de Errenteria.
• Residuos de construcción y demolición. Gobierno Vasco, euskadi.eus (página actualizada el 28-9-2026).
• Resolución de 17 de junio de 2026, que somete a información pública el proyecto de decreto sobre residuos de construcción y demolición. Boletín Oficial del País Vasco.
• Autorización previa a la licencia en bienes culturales protegidos. Diputación Foral de Gipuzkoa.
• Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal y Código Civil, textos consolidados. Boletín Oficial del Estado.