Obra-baimenak Gipuzkoan: aurretiko komunikazioa, lizentzia eta aldamioa espaloian

Zer obrak behar duten lizentzia

Euskal Autonomia Erkidegoko Lurzoruari eta Hirigintzari buruzko 2/2006 Legeak lizentziaren mende dauden egintzak zerrendatzen ditu (207.1 art.). Etxebizitza bati edo eraikin bati dagozkionen artean:

• eraikin berria egitea eta handitzea (b eta c letrak);
• egiturari, eraikinaren konfigurazioari edo kanpoko itxurari eragiten dioten erreformak (d letra);
• barne-banaketa aldatzen duten edo eraikina birgaitzen duten obrak, etxebizitza bat bitan edo gehiagotan banatzea barne (e letra);
• eraistea, eta finkak hormekin edo hesiekin ixtea (h eta l letrak);
• eraikin baten lehen erabilera eta erabilera-aldaketa (r letra).

Fatxada, teilatu edo leiho berriek kanpoko itxura ukitzen dute. Trenkadak mugitzeak barne-banaketa aldatzen du. Bi kasuetan, abiapuntua lizentzia da.

Noiz den nahikoa aurretiko komunikazio bat

Udal bakoitzak, bere ordenantzetan, lizentzia aldez aurretiko komunikazio idatzi batengatik alda dezake, proiekturik behar ez duten eta entitate tekniko txikia duten obretan (207.5 art.). Ez da itxaron behar udalak ezer eman arte, baina udalak edozein unetan egiazta dezake obra, eta gelditzeko agindu, jakinarazitakoarekin bat ez badator. Zer obra sartzen diren ordenantza bakoitzaren araberakoa da. Gipuzkoako bi adibide:

Oiartzungo ordenantza

• Sartzen dira sukaldeen eta bainugelen erreformak, barneko ateak eta leihoak aldatzea, eta zoruak, sabaiak, hormak eta instalazioak berritzea, betiere egitura, segurtasuna eta hartune orokorrak ukitzen ez badira.
• Ez dira sartzen etxebizitza berriz banatzea, kanpoko elementuak ukitzea, ezta babestutako edo antolamenduz kanpoko eraikinetako obrak ere.
• Aurkezten da inprimakia, aurrekontuarekin eta aurreikusitako datekin, eta, leihoak aldatzen badira, aurreko eta ondorengo argazkiak.
• Hasten da 15 egunean errekerimendurik iristen ez bada. Zigilatutako kopiak obran egon behar du.

Ordiziako zerga-ordenantza

2026koak obra txikiko lizentzia aurrekontu-tarteen arabera kobratzen du, eta gutxieneko aurrekontuak finkatzen ditu sukalde edo bainugela bat berritzeko, galdara eta berokuntza edo kanpoko leihoak aldatzeko, edo etxebizitza baten erreforma integrala egiteko. Aurkeztutako aurrekontua horren azpitik badago, xehatuta egon behar du; amaitzean, fakturak aurkezten dira eta udal-teknikariek obra egiaztatzen dute. Partidakako aurrekontu batek badakar xehetasun hori.

Obra handia: proiektu teknikoa eta lizentzia

Obrak proiektua behar duenean, lizentzia teknikari eskudun batek sinatutako proiektuarekin eskatzen da; behar ez badu, aurrekontuarekin (2/2006 Legearen 210.2 art.). Eraikuntza Antolatzeko Legeak proiektua eskatzen du eraikin berria egiteko eta eraikin baten kanpoko konposizioa, bolumena edo egitura, edo haren erabilera, funtsean aldatzen duten obretarako (2.2 art.).

• Epea. Ordenantzak finkatzen duena. Ezer esaten ez badu, hiru hilabete, eskaera osoa egiten denetik (210.7 art.).
• Isiltasuna. Epea erantzunik gabe igarotzen bada, lizentzia emantzat jotzen da (210.6 art.), baina plangintzaren aurkakoa dena ez da inoiz isiltasunez lortzen (211.1 art.).
• Obraren epeak. Lizentziak finkatzen du noiz hasi eta zenbat iraun dezakeen obrak (215. art.). Betetzen ez badira, iraungi egin daiteke (216. art.).
• Hondakinak. Obra handian, proiektuak hondakinen kudeaketa-azterketa bat dakar, eta haien truke fidantza bat jartzen da, lizentziari lotuta. Eusko Jaurlaritzaren 112/2012 Dekretuak arautzen du, 2026ko azaroan indarrean dagoenak; 2026ko ekainetik, hondakin horiei buruzko dekretu berri bat dago jendaurrean.

Udal bakoitzak bere dokumentuak ere eskatzen ditu. Donostian, adibidez, etxebizitza-eraikin baten estalkia eta fatxada birgaitzeko, obraren aurreko eta ondorengo energia-eraginkortasunaren ziurtagiriak eskatzen dituzte.

Aldamioa, edukiontzia eta espaloia

Espaloia jabari publikoa da: bertan aldamio, hesi edo edukiontzi bat jartzeko, bere baimena behar da, obraren lizentziaz gain (2/2006 Legearen 207.2 eta 210.2.c art.). Oiartzunen, adibidez, bide publikoaren okupazioa berariaz eskatzen da, eta obra-komunikazioarekin batera eskatutako edukiontzia baimendutzat jotzen da 7 egunean aurkako erantzunik ez badago. Eskatu lizentziarekin batera: baimen hori gabe ezin da aldamioa kalean muntatu.

Ordaintzen dena

• Lizentziaren tasa, udal bakoitzaren zerga-ordenantzaren arabera.
• ICIOa (eraikuntza, instalazio eta obren gaineko zerga), Gipuzkoan 15/1989 Foru Arauak arautzen duena. Udal bakoitzak finkatzen duen ehunekoa da, % 5etik gora joan gabe (3.3 art.), eta obraren gauzatze materialaren kostuari aplikatzen zaio, BEZik, ordainsaririk eta kontratistaren mozkinik gabe (3.1 art.). Aurretiko komunikazioz doazen obretan ere ordaintzen da (1. art.). Lehenik aurrekontuarekin likidatzen da, eta, amaitzean, benetako kostuarekin (4. art.).
• Bide publikoa okupatzeko tasa, kalean aldamioa, hesia edo edukiontzia badago.

Eraikina babestuta badago

Babestutako kultura-ondasunetako obretarako, Euskal Kultura Ondareari buruzko 6/2019 Legeak, kasu batzuetan, Gipuzkoako Foru Aldundiaren baimena eskatzen du udal-lizentziaren aurretik. Aldundiak hiru hilabete ditu ebazteko, eta erantzuten ez badu, eskaera ukatutzat jotzen da. Galdetu udalean zure eraikina katalogatuta dagoen.

Bizilagun-komunitatea

Pisu batean, udalaz gain, komunitatea dago. Jabeak bere etxebizitzan obrak egin ditzake eraikinaren segurtasuna, egitura eta kanpoko itxura ukitzen ez badituzte, eta aurretik abisatu behar dio komunitatea ordezkatzen duenari (Jabetza Horizontalaren Legearen 7.1 art.). Fatxada, balkoien eta leihoen itxura barne, elementu komuna da (Kode Zibilaren 396. art.), eta terraza bat ixteko edo egitura ukitzeko batzarraren hiru bosten botoa behar da (Jabetza Horizontalaren Legearen 17.4 art.). Obrak bizilagun-komunitatean gidan duzu.

Ohiko galderak

Lizentzia behar da bainugela edo sukaldea berritzeko?

Ordenantzaren araberakoa da. Egitura ukitzen ez bada eta banaketa aldatzen ez bada, ordenantza batzuek aurretiko komunikazioz eramaten dute, Oiartzungoak bezala; Ordizian, zerga-ordenantzak obra txikiko lizentziatzat hartzen du. Trenkadak mugitzen badira, legeak lizentzia eskatzen du (207.1.e art.).

Eta leihoak aldatzeko?

Leihoak kanpoko itxuraren parte dira, eta legeak lizentziaren mende jartzen du (207.1.d art.). Udal batzuek obra txikitzat hartzen dute: Ordiziak kanpoko arotzeria bere taulan sartzen du. Pisu batean, abisatu komunitateari ere.

Nork eskatu behar du baimena, nik ala enpresak?

Lizentzia obraren sustatzaileak eskatzen du, eta izapidea enkarga dezake. ICIOan obraren jabeak ordaintzen du; berak egiten ez badu, ordezko gisa ordaintzen du lizentzia eskatzen duenak edo obra egiten duenak, eta gero jabeari jasanarazten dio (15/1989 Foru Arauaren 2. art.).

Zer gertatzen da obra baimenik gabe egiten bada?

Udalak ikuskatu egin dezake, gelditzeko agindu eta hirigintza-diziplinako espediente bat ireki (2/2006 Legearen 207.5 eta 217. art.). Eta ICIOa zor da berdin, obra hastean sortzen baita, lizentziarik ez badago ere (15/1989 Foru Arauaren 3.4 art.).

Iturriak

• 2/2006 Legea, ekainaren 30ekoa, Lurzoruari eta Hirigintzari buruzkoa, testu bategina (gaztelaniaz). Estatuko Aldizkari Ofiziala (azken eguneratzea, 2025-12-29an argitaratua).
• 38/1999 Legea, azaroaren 5ekoa, Eraikuntza Antolatzekoa, testu bategina (gaztelaniaz). Estatuko Aldizkari Ofiziala.
• Obra txikien aurretiko komunikazioari buruzko udal-ordenantza (gaztelaniaz). Oiartzungo Udala.
• 6. zerga-ordenantza, tasak, 2026. Ordiziako Udala.
• Etxebizitza-eraikinetako obra txikiko lizentzia: dokumentazioa (gaztelaniaz). Donostiako Udala.
• Gipuzkoako eraikuntza, instalazio eta obren gaineko zergari buruzko 15/1989 Foru Araua (gaztelaniaz). Errenteriako Udalak argitaratutako testu eguneratua.
• Eraikuntza- eta eraispen-hondakinak. Eusko Jaurlaritza, euskadi.eus.
• 2026ko ekainaren 17ko Ebazpena, eraikuntza- eta eraispen-hondakinei buruzko dekretu-proiektua jendaurrean jartzen duena (gaztelaniaz). Euskal Herriko Agintaritzaren Aldizkaria.
• Babestutako kultura-ondasunetan lizentziaren aurreko baimena (gaztelaniaz). Gipuzkoako Foru Aldundia.
• 49/1960 Legea, jabetza horizontalari buruzkoa eta Kode Zibila, testu bateginak (gaztelaniaz). Estatuko Aldizkari Ofiziala.