La ITE de su edificio ha salido desfavorable: qué hacer

Qué quiere decir que la ITE salga desfavorable

En Euskadi, la Inspección Técnica de Edificios (ITE) la regula el Decreto 117/2018 y la tienen que pasar los edificios de viviendas de más de 50 años. La primera se presenta en el ayuntamiento dentro del año siguiente a aquel en que el edificio cumple los 50, y después se repite cada 10 años.

El informe no dice «favorable» ni «desfavorable». El técnico revisa a la vista la cimentación, la estructura, las fachadas, la cubierta y las redes comunes de agua y desagüe, y apunta cada deficiencia con su grado de intervención y su plazo. Cuando se habla de una ITE desfavorable, casi siempre se trata de eso: un informe con deficiencias que hay que arreglar dentro de un plazo.

El ascensor, la instalación eléctrica y las demás instalaciones que tienen su propia normativa no se revisan en la ITE. El informe solo dice si las hay y qué documentación tienen.

Los plazos los marca el propio informe

El decreto ordena las deficiencias en cinco grados. Para los tres primeros fija un plazo máximo, y el técnico no puede dar más tiempo:

• Grado 1, inmediata: hay que actuar en un máximo de 24 horas. En este caso, el técnico lo comunica al ayuntamiento en el momento en que ve el riesgo.
• Grado 2, muy urgente: como máximo, tres meses.
• Grado 3, urgente: como máximo, doce meses.
• Grado 4, necesaria a medio plazo: puede esperar más de un año.
• Grado 5, mantenimiento: trabajos periódicos para que el edificio no se estropee, sin plazo fijo.

Según las preguntas frecuentes del Gobierno Vasco, el plazo empieza a contar cuando la comunidad recibe el informe, no cuando se inscribe en el registro. Las obras se pueden hacer de una vez o por partes, siempre que cada una quede dentro de su plazo.

La propiedad tiene que presentar una copia del informe en el ayuntamiento. Si pasan más de seis meses desde que se hizo, el ayuntamiento lo puede rechazar, así que no conviene dejarlo en un cajón.

Qué obras suelen salir

Cada edificio es distinto, pero en los informes se repiten algunas deficiencias:

• Fachada y balcones: grietas, revoco o ladrillo que se suelta, cornisas rotas y frentes de balcón con la armadura oxidada, que hincha el hormigón y lo hace saltar. Cuando un trozo puede caer a la calle hay riesgo para las personas, y eso pide un grado alto.
• Cubierta: tejas rotas o movidas, canalones que pierden agua y terrazas con la impermeabilización gastada.
• Estructura: grietas en muros, y vigas y forjados de madera dañados por la humedad o por los insectos, que hay que reforzar o cambiar.
• Agua y desagües comunes: bajantes y colectores con fugas, que mojan los muros y los forjados.

El informe también recoge datos del edificio para la eficiencia energética y la accesibilidad. Si la comunidad va a arreglar la fachada, es buen momento para valorar el aislamiento por fuera, con el andamio ya montado. Lo explicamos en la guía SATE o fachada ventilada.

Cómo se organiza la comunidad

Con el informe en la mano, los pasos suelen ser estos:

1. Repartir el informe. Lo hace el presidente o el administrador de fincas, para que todos los vecinos sepan qué hay que arreglar y en qué plazo.
2. Pedir presupuestos por partidas. Lo más útil es que cada partida corresponda a una deficiencia del informe, con su medición y su precio. Así se pueden comparar empresas y se ve qué entra en cada plazo.
3. Reunir la junta. Según la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 10), las obras necesarias para conservar el edificio son obligatorias y no necesitan un acuerdo previo de la junta. Lo que acuerda la junta es cómo se reparte la derrama y en qué plazos se paga, y en la misma reunión se suele elegir el presupuesto. Las mayorías y el reparto los explica la guía Obras en la comunidad de vecinos.
4. Pedir la licencia. Las obras necesitan el permiso del ayuntamiento y, si el andamio ocupa la acera, también el de ocupación de la vía pública. Lo cuenta la guía Permisos de obra en Gipuzkoa.
5. Contar con un técnico. El que supervise las obras firmará al final el certificado de subsanación, así que conviene tenerlo desde el principio.

Si el plazo es corto, no hace falta esperar a la junta ordinaria: el presidente puede convocar una junta cuando lo considere conveniente (artículo 16 de la misma ley).

Al terminar: el certificado de subsanación

Cuando las obras están hechas, el técnico que las ha supervisado firma el certificado de subsanación. La comunidad lo presenta en el ayuntamiento en un plazo máximo de tres meses (artículo 14 del decreto), y el ayuntamiento lo inscribe en el Registro de Inspecciones Técnicas de los Edificios de Euskadi.

Guarde el informe, el certificado y los papeles de la obra: el decreto pide conservarlos, y la próxima ITE, a los diez años, partirá de ellos.

Qué pasa si no se hacen las obras

No hacer las obras es una infracción de la Ley 3/2015 de Vivienda: muy grave si son de grado inmediato o muy urgente, y grave si son urgentes. Además, el ayuntamiento puede tomar medidas cautelares o disciplinarias, o hacer él las obras a costa de la propiedad, lo que se llama ejecución subsidiaria.

Ayudas para la obra

Para algunas obras de comunidades hay ayudas del Gobierno Vasco, y algunos ayuntamientos tienen las suyas. Cada una tiene sus condiciones según la obra, el edificio y los propietarios, así que sin ver el caso nadie le puede decir si le corresponden ni cuánto serían. Las del Gobierno Vasco están en el portal de ayudas a la rehabilitación de Etxebide. En ZAZPI HARRI le orientamos sobre las que podrían encajar con su obra. Conviene mirarlas antes de empezar.

Fuentes

• Decreto 117/2018, de 24 de julio, de la inspección técnica de los edificios en la Comunidad Autónoma del País Vasco. Boletín Oficial del País Vasco. Artículos 6, 8, 11, 12 y 14.
• Preguntas frecuentes sobre la Inspección Técnica de Edificios. Gobierno Vasco, euskadi.eus.
• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, texto consolidado. Boletín Oficial del Estado. Artículos 10 y 16.
• Ayudas a la rehabilitación. Etxebide, Gobierno Vasco.