Construir una casa en Gipuzkoa: del terreno a la licencia de primera utilización

El terreno: qué dice el planeamiento

Lo que se puede construir en una parcela lo decide el planeamiento del ayuntamiento, a partir de la clase de suelo que fija la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del País Vasco: urbano, urbanizable o no urbanizable.

En suelo no urbanizable, el que mucha gente llama rústico, la ley prohíbe construir viviendas nuevas (art. 28.1.a). La única excepción es la vivienda ligada a una explotación hortícola o ganadera, para quien la lleva y su familia. Para pedir esa licencia hace falta antes una autorización del departamento de agricultura de la Diputación, y acreditar al menos estas condiciones (art. 31.1):

• que la explotación es viable por sí sola;
• que el solicitante está afiliado al régimen especial de la Seguridad Social que corresponde desde hace un año como mínimo;
• que más de la mitad de sus ingresos de la última declaración de la renta vienen de esa explotación.

La vivienda tiene que seguir vinculada a la explotación durante 25 años como mínimo, y las parcelas que sirven para acreditarlo quedan vinculadas a la casa, también en el Registro de la Propiedad (art. 31.3).

Los caseríos tienen reglas propias. Solo se puede reconstruir un caserío que conserve una estructura que permita reconocerlo como tal; los restos de muros que no llegan a la cumbrera no valen (art. 30.1). La reconstrucción respeta como máximo el volumen original (art. 30.3), y el proyecto sale a información pública durante 20 días como mínimo (art. 30.4). Convertir en vivienda una borda, una cuadra o cualquier edificio que no fue legalmente vivienda se trata como vivienda nueva (art. 30.5).

Cómo saberlo antes de comprar o de encargar nada:

• Pida en el ayuntamiento una consulta o una cédula urbanística de la parcela. Es un trámite municipal con su tasa; en Ordizia, por ejemplo, figura en la ordenanza fiscal.
• Para situar la parcela, los mapas y las ortofotos de la Diputación están en b5m, la infraestructura de datos espaciales de Gipuzkoa.
• Compruebe el acceso y los servicios: agua, saneamiento y luz.
• Si hay que dividir una finca, por ejemplo entre hermanos, la segregación también necesita licencia (art. 207.1.a).

El proyecto y los técnicos

Para construir una vivienda hace falta un proyecto (art. 2.2 de la Ley de Ordenación de la Edificación, LOE). La LOE reparte los papeles:

• el promotor, que es usted: decide y financia la obra, gestiona las licencias y firma el acta de recepción (art. 9);
• el proyectista, que redacta el proyecto (art. 10);
• el director de obra y el director de la ejecución de la obra, que forman la dirección facultativa. En una vivienda, el primero tiene que ser arquitecto y el segundo, arquitecto técnico (arts. 12 y 13);
• el constructor, que ejecuta la obra con sujeción al proyecto y nombra un jefe de obra (art. 11).

La licencia se concede con el proyecto básico, y el proyecto de ejecución se presenta después, cuando la normativa lo pide (art. 208.1.a de la Ley 2/2006).

El proyecto tiene que cumplir el Código Técnico de la Edificación (art. 3 de la LOE) y, en Euskadi, el Decreto 80/2022 de condiciones mínimas de habitabilidad, que se aplica a todas las viviendas cuya licencia se pidió desde el 30 de noviembre de 2022. Según las preguntas frecuentes del Gobierno Vasco, el ayuntamiento puede dar algunas exenciones, pero nunca en accesibilidad, superficie mínima, altura libre mínima ni en lo que exige el Código Técnico. El proyecto incluye también un estudio de gestión de los residuos de la obra (Decreto 112/2012 del Gobierno Vasco, vigente en noviembre de 2026).

La licencia de obra

La obra nueva necesita licencia (art. 207.1.b de la Ley 2/2006). Se pide con el proyecto y con las autorizaciones de otras administraciones que hagan falta (art. 210.2). Los trámites con el ayuntamiento los explica la guía Permisos de obra en Gipuzkoa.

• Plazo para resolver: el que fije la ordenanza municipal. Si no fija ninguno, tres meses desde la solicitud completa (art. 210.7).
• Silencio: si el ayuntamiento no contesta en plazo, la licencia se entiende concedida (art. 210.6), pero nunca se adquiere por silencio nada que vaya contra el planeamiento (art. 211.1).
• Plazos de la obra: la licencia fija cuándo empezar y cuánto puede durar la obra (art. 215). Si no se cumplen, puede caducar (art. 216).
• Lo que se paga: la tasa de la licencia, según la ordenanza fiscal; el ICIO, un porcentaje del coste de ejecución material que en Gipuzkoa fija cada ayuntamiento sin pasar del 5 % (Norma Foral 15/1989, art. 3); y la fianza por los residuos de la obra.

Durante la obra: el seguro decenal

Para los edificios de vivienda, la ley exige un seguro que cubra durante diez años los daños por defectos de la estructura (art. 19.1.c y disposición adicional segunda de la LOE).

Si la casa es para usted, hay una excepción: el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio no está obligado. Pero si la vende antes de que pasen esos diez años, tiene que contratarlo por el tiempo que falte, salvo que el comprador le exima expresamente (disposición adicional segunda de la LOE).

Al terminar

• Recepción de la obra. El constructor entrega la casa y se firma un acta. Si en 30 días no se ponen reservas por escrito, la recepción se entiende hecha (art. 6 de la LOE). Desde ese día cuentan los plazos de responsabilidad: diez años para la estructura, tres para lo que afecta a la habitabilidad y uno para los acabados (art. 17.1). Las acciones para reclamar prescriben a los dos años de aparecer el daño (art. 18).
• Libro del edificio. Recoge el proyecto con sus cambios, el acta de recepción, quién ha intervenido y las instrucciones de uso y mantenimiento (art. 7 de la LOE).
• Licencia de primera utilización. La concede el ayuntamiento, que desde la reforma de la Ley 6/2025 tiene dos meses como máximo para resolverla (art. 207.1.r de la Ley 2/2006). Las compañías de agua, luz, gas y teléfono la piden para el contrato definitivo (art. 214.2.b).
• ICIO definitivo. Con el coste real de la obra, el ayuntamiento hace la liquidación definitiva (Norma Foral 15/1989, art. 4.2).

Preguntas frecuentes

¿Se puede construir una casa en un terreno rústico en Gipuzkoa?

Por regla general, no (art. 28.1.a de la Ley 2/2006). Solo se admiten la vivienda de quien vive de una explotación hortícola o ganadera (art. 31) y la reconstrucción de caseríos que cumplan el artículo 30.

¿En Euskadi hace falta cédula de habitabilidad?

Lo que concede el ayuntamiento al terminar es la licencia de primera utilización (art. 207.1.r de la Ley 2/2006), y es la que piden las compañías para los suministros definitivos (art. 214.2.b). La vivienda tiene que cumplir las condiciones mínimas del Decreto 80/2022.

¿Cuánto se tarda en construir una casa?

Los plazos legales son los del ayuntamiento: tres meses para la licencia si la ordenanza no dice otra cosa, y dos meses como máximo para la de primera utilización. Lo que dura la obra depende del proyecto, del terreno y del tiempo. Pida que las fechas vayan por escrito en el presupuesto.

Fuentes

• Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco, texto consolidado. Boletín Oficial del Estado (última actualización publicada el 29-12-2025).
• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, texto consolidado. Boletín Oficial del Estado.
• Decreto 80/2022, de condiciones mínimas de habitabilidad. Boletín Oficial del País Vasco n.º 168, de 1-9-2022.
• Preguntas frecuentes sobre el Decreto 80/2022. Gobierno Vasco, actualizadas el 7-10-2026.
• Residuos de construcción y demolición. Gobierno Vasco, euskadi.eus (página actualizada el 28-9-2026).
• Norma Foral 15/1989 del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras de Gipuzkoa. Texto actualizado publicado por el Ayuntamiento de Errenteria.
• Ordenanza fiscal n.º 6 de tasas, 2026. Ayuntamiento de Ordizia.
• b5m, infraestructura de datos espaciales de Gipuzkoa. Diputación Foral de Gipuzkoa.