Obras en la comunidad de vecinos: cómo se aprueban y quién las paga

Obra necesaria y obra de mejora

La ley separa dos tipos de obra y las trata de forma muy distinta.

Las obras necesarias son las que hacen falta para conservar el edificio: las que piden la seguridad, la habitabilidad o la accesibilidad, y las que impone la Administración. Son obligatorias y no necesitan un acuerdo previo de la junta (art. 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal). Por ejemplo, arreglar la cubierta por la que entra agua, sanear una fachada que suelta trozos o hacer las obras que pide una ITE desfavorable.

La junta no puede negarse a hacerlas. Lo que decide es qué presupuesto se aprueba (art. 14.c), cómo se reparte la derrama y en qué plazos se paga (art. 10.2.a). Si el ayuntamiento ha ordenado la obra, el propietario que se oponga o la retrase sin motivo responde él solo de las sanciones (art. 10.2.b).

Las mejoras son lo que no hace falta para conservar el edificio. Nadie puede exigirlas (art. 17.4) y se aprueban con mayorías más altas. Si no hay acuerdo en si una obra es necesaria o de mejora, lo resuelve la junta, y cabe pedir un arbitraje o un dictamen técnico (art. 17.10).

Si la obra viene de una inspección técnica, la guía La ITE de su edificio ha salido desfavorable explica los pasos y los plazos.

Las mayorías, una por una

Qué se vota	Mayoría que hace falta	Artículo de la ley
El presupuesto y la ejecución de las obras de reparación, y lo que la ley no regula aparte	La mayoría de los propietarios, que a su vez represente la mayoría de las cuotas. En segunda convocatoria, la mayoría de los asistentes, si suma más de la mitad de las cuotas presentes	14.c y 17.7
Obras que mejoran la eficiencia energética, acreditable con el certificado energético del edificio, incluido el aislamiento de la envolvente	Mayoría simple de propietarios y de cuotas, si lo que se reparte cada año, descontadas ayudas y financiación, no pasa de doce mensualidades ordinarias de comunidad. Entonces, quien vota en contra también paga	17.2
Mejoras que no hacen falta para conservar el edificio	Tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas. Si la cuota de cada piso pasa de tres mensualidades ordinarias, quien votó en contra no está obligado a pagarla	17.4
Tocar la estructura, cerrar terrazas o levantar plantas nuevas	Tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas	17.4

Dos reglas cambian el resultado de muchas juntas:

• Los ausentes cuentan. Si un propietario bien citado no va a la junta y, después de que le comuniquen el acuerdo, no dice que está en contra en 30 días naturales, su voto se cuenta a favor (art. 17.8).
• Si no se llega a la mayoría, cualquier propietario puede pedir al juez, en el mes siguiente a la segunda junta, que decida en equidad, y el juez tiene veinte días para resolver (art. 17.7).

Si piensan aislar la fachada, vea la guía SATE o fachada ventilada.

Cómo se reparte el dinero

La cuota de participación. Cada piso o local paga según la cuota que figura en el título de la propiedad horizontal, salvo que se haya fijado otro reparto (art. 9.1.e). No usar un servicio no libra de pagarlo (art. 9.2).

El fondo de reserva. Es obligatorio y no puede ser menor del 10 % del último presupuesto ordinario de la comunidad. Sirve para las obras de conservación, reparación y rehabilitación, y con cargo a él se puede contratar un seguro de daños del edificio (art. 9.1.f).

La derrama es lo que falta para pagar la obra después de usar el fondo. La junta fija cuánto paga cada piso y en qué plazos.

Las ayudas. Para algunas obras de comunidades hay ayudas del Gobierno Vasco, que se informan en el portal de rehabilitación de Etxebide, y algunos ayuntamientos tienen las suyas. Cada línea tiene sus condiciones, así que conviene mirarlas antes de empezar la obra. Para pedir ayudas o financiación para obras de eficiencia energética basta la mayoría simple (art. 17.2).

La junta, paso a paso

1. Aviso. Quien vea que hace falta una reparación urgente en una zona común tiene que comunicárselo al administrador sin demora (art. 7.1), y el administrador puede ordenar lo urgente y dar cuenta después (art. 20.c).
2. Presupuestos. Que vean el edificio y que el presupuesto venga por partidas, con mediciones: así cada vecino ve qué se hace y cuánto cuesta, y se pueden comparar. Si hay ITE, tiene que responder a lo que dice el informe.
3. Convocatoria. La hace el presidente, o la piden una cuarta parte de los propietarios o quienes sumen el 25 % de las cuotas (art. 16.1). La ordinaria se cita con seis días de antelación como mínimo, y la extraordinaria, con la que permita que llegue a todos (art. 16.3).
4. Votación. La junta vota el presupuesto, el reparto y los plazos de pago, y todo queda en el acta.
5. Después. El administrador ejecuta los acuerdos y hace los pagos y los cobros (art. 20.d). Un acuerdo se puede impugnar en tres meses, o en un año si va contra la ley o los estatutos, estando al corriente de pago (art. 18.2 y 18.3). La impugnación no para la obra, salvo que lo decida el juez (art. 18.4).

Si un vecino no paga

• Medidas de la junta. Intereses por encima del legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, si no son abusivas ni afectan a la habitabilidad, y nunca hacia atrás (art. 21.1).
• Reclamación judicial. La comunidad puede ir al proceso monitorio con un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda (art. 21.2 y 21.3). Si el deudor se opone, puede pedir el embargo preventivo de sus bienes, y el juez lo acuerda sin exigirle fianza (art. 21.4).
• El piso responde. Si se vende, el comprador responde con el propio piso de lo que se debía del año en curso y de los tres anteriores (art. 9.1.e).

Preguntas frecuentes

¿Puede un vecino negarse a pagar una obra que pide la ITE?

No. Las obras de conservación son obligatorias y las pagan todos los propietarios según su cuota (art. 10.1.a y 10.2.a). La regla de las tres mensualidades solo libra al que vota en contra de una mejora que no hace falta (art. 17.4).

El piso está alquilado. ¿Paga la derrama el inquilino?

La comunidad se la reclama al propietario. Entre propietario e inquilino, la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al arrendador a hacer, sin subir la renta, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable (art. 21.1), y solo permite pasar al inquilino los gastos generales de comunidad si se ha pactado (art. 20.1). Para un contrato concreto, consulte a su administrador o a un abogado.

Vendo el piso y hay una derrama aprobada. ¿Quién la paga?

Las derramas de mejoras las paga quien sea propietario cuando haya que pagarlas (art. 17.11). En la escritura, el vendedor declara si está al corriente con la comunidad y aporta un certificado de deudas, salvo que el comprador le exima (art. 9.1.e). Conviene dejarlo pactado en el contrato.

Fuentes

• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, texto consolidado. Boletín Oficial del Estado (última actualización publicada el 3-10-2026).
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado. Boletín Oficial del Estado (última actualización publicada el 7-10-2026).
• Ayudas a la rehabilitación. Etxebide, Gobierno Vasco.
• Preguntas frecuentes sobre la Inspección Técnica de Edificios. Gobierno Vasco, euskadi.eus.