Goteras en el tejado: por dónde entra el agua y quién paga el arreglo

Lo primero, el día que aparece

• Recoja el agua y aparte lo que se pueda mojar. Si cae cerca de una lámpara o de un enchufe, corte la luz de esa zona.
• Haga fotos con fecha de la mancha, de los daños y, si se ve desde la calle, del tejado. Le servirán para el seguro y para la comunidad.
• En un piso, avise al administrador. El propietario que vea que hace falta una reparación urgente en una zona común tiene que comunicárselo sin demora (art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal), y el administrador puede ordenar lo urgente y dar cuenta después (art. 20.c).
• Dé parte a su seguro del hogar y no suba al tejado: mojado o con musgo resbala, y una teja pisada se rompe.

Por dónde suele entrar el agua

El Código Técnico de la Edificación pide que un tejado tenga la pendiente que corresponde al tipo de teja, una capa impermeable cuando la pendiente o el solape de las tejas no bastan, y un sistema de evacuación con canalones, sumideros o rebosaderos (DB HS 1, apartado 2.4). Las goteras aparecen cuando falla alguna de esas piezas.

Tejas rotas, movidas o mal solapadas

Un temporal, una helada o una pisada rompen o mueven una teja, y por el hueco entra el agua. Si debajo hay una lámina en buen estado, a veces aguanta; si no la hay o está vieja, la gotera sale con la primera lluvia fuerte.

Limahoyas, canalones y bajantes

La limahoya es el canal donde se juntan dos faldones. Si se llena de hojas o de musgo, o si se atasca un canalón o una bajante, el agua rebosa y entra por debajo de las tejas o por el alero.

Encuentros con chimeneas, muros y claraboyas

Ahí el agua se para con remates de chapa o de mortero. Con los años el mortero se agrieta y la silicona se despega, y aparecen goteras que no tienen nada que ver con las tejas.

La lámina y el tablero de debajo

Cuando la lámina impermeable o el tablero que hay bajo la teja se rompen o se pudren, cualquier teja que se mueva basta para que entre el agua, y la madera mojada empieza a estropearse.

Terrazas y cubiertas planas

El agua entra por un sumidero atascado, por la lámina rota o mal rematada contra el peto, o por las juntas del suelo.

Cuando no es una gotera

Una mancha sin relación con la lluvia puede ser condensación o una tubería, propia o del vecino de arriba. Si el agua entra por la pared, el problema suele estar en la fachada: lo tiene en la guía Humedades en la fachada.

Cómo se encuentra por dónde entra

• Por fuera: se revisan las tejas, las limahoyas, los canalones y los remates de chimeneas y muros. Según la altura y el acceso, desde el propio tejado con las medidas de seguridad que tocan o desde un andamio.
• Por dentro: si hay desván o bajo cubierta, la madera mojada y las marcas de agua llevan hacia el punto de entrada. Se ve mejor durante la lluvia o justo después.
• Con agua: cuando no está claro, se moja el tejado por zonas, de abajo arriba, con alguien dentro mirando, hasta que aparece la gotera.

Arreglar o renovar el tejado

Basta con una reparación cuando el problema está localizado y el resto del tejado está bien: cambiar unas tejas, limpiar y rehacer una limahoya o un canalón, o rehacer el remate de una chimenea.

Conviene pensar en renovar la cubierta cuando hay tejas rotas en muchos sitios, las goteras vuelven en sitios distintos, o la lámina, el tablero o la madera de debajo están podridos. Renovar es quitar la cubierta vieja, revisar lo que hay debajo y poner aislamiento, impermeabilización y teja nueva.

Las dos decisiones se toman mejor con el tejado visto por fuera y por dentro, y con un presupuesto por partidas que separe lo que hay que hacer ahora de lo que puede esperar.

Lo que no arregla nada: la espuma, la silicona o la pintura impermeable puestas a ojo sobre las tejas. No cambian la teja rota ni rehacen el remate, y esconden el sitio por donde entraba el agua.

Permisos. Reparar unas tejas suele ser obra menor, pero renovar la cubierta cambia el aspecto exterior del edificio, y eso la ley vasca lo sujeta a licencia (art. 207.1.d de la Ley 2/2006). Si se renueva, el Código Técnico se aplica a esa intervención (art. 3 de la Ley de Ordenación de la Edificación), y hay ayuntamientos que piden justificarlo: en Donostia, para reparar una cubierta cambiando la lámina impermeable, piden además el certificado de eficiencia energética del edificio. Si el andamio ocupa la acera, hace falta también el permiso de vía pública. Lo tiene en la guía Permisos de obra en Gipuzkoa.

Quién paga en una comunidad de vecinos

La cubierta es de todos. El Código Civil la cuenta entre los elementos comunes del edificio (art. 396), así que arreglarla es una obra de conservación obligatoria, que no necesita acuerdo previo de la junta (art. 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal), y se paga entre todos según la cuota de cada piso (art. 9.1.e). Lo explica la guía Obras en la comunidad de vecinos.

Los daños dentro de su vivienda se reclaman a quien responda del sitio por donde entró el agua: a la comunidad si fue la cubierta, al vecino si fue algo suyo, como una tubería o una terraza mal usada. Cada propietario tiene que mantener su piso y sus instalaciones y pagar los daños que cause por descuido (art. 9.1.b y 9.1.g). Por eso importa que la causa quede por escrito.

El seguro de la comunidad. La comunidad puede contratar con cargo al fondo de reserva un seguro que cubra los daños del edificio (art. 9.1.f). Si lo tiene, dé parte también a ese seguro.

Las terrazas encima de otro piso. Cuando la terraza de un vecino hace de cubierta del piso de abajo, quién paga depende de lo que digan el título de la propiedad horizontal y los estatutos, y de la causa del daño.

En una casa o un caserío, la reparación y los daños son del propietario. Los permisos del ayuntamiento son los mismos.

Preguntas frecuentes

¿Sirve tapar la gotera con espuma o silicona?

Como apaño de una noche puede frenar el agua, pero no es un arreglo: la teja sigue rota y el problema queda escondido.

¿Cubre el seguro del hogar una gotera?

Depende de su póliza. Mire qué dice de los daños por agua y de las filtraciones de lluvia, y dé parte cuanto antes, con las fotos.

¿Puede la comunidad negarse a arreglar el tejado?

No. Es una obra necesaria para conservar el edificio (art. 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal). La junta decide el presupuesto, el reparto y los plazos de pago, pero no si se arregla. Si la comunidad no actúa, consúltelo con un abogado.

Fuentes

• Código Técnico de la Edificación, Documento Básico HS (salubridad), versión del 14-6-2022. Sección HS 1, apartado 2.4, cubiertas.
• Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal, texto consolidado. Boletín Oficial del Estado (última actualización publicada el 3-10-2026).
• Código Civil, texto consolidado, artículo 396. Boletín Oficial del Estado.
• Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo del País Vasco, texto consolidado. Boletín Oficial del Estado.
• Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, texto consolidado. Boletín Oficial del Estado.
• Licencia de obra menor en edificios residenciales: documentación. Ayuntamiento de Donostia.