Obrak bizilagun-komunitatean: nola onartzen diren eta nork ordaintzen dituen

Beharrezko obra eta hobekuntza-obra

Legeak bi obra mota bereizten ditu, eta oso modu desberdinean tratatzen ditu.

Beharrezko obrak eraikina zaintzeko behar direnak dira: segurtasunak, bizigarritasunak edo irisgarritasunak eskatzen dituztenak, eta Administrazioak ezartzen dituenak. Derrigorrezkoak dira, eta ez dute batzarraren aurretiazko erabakirik behar (Jabetza Horizontalaren Legearen 10.1.a artikulua). Adibidez, ura sartzen den estalkia konpontzea, zatiak askatzen dituen fatxada saneatzea edo aldekoa ez den EIT batek eskatzen dituen obrak egitea.

Batzarrak ezin du horiek egiteari uko egin. Erabakitzen duena da zer aurrekontu onartzen den (14.c art.), derrama nola banatzen den eta zer epetan ordaintzen den (10.2.a art.). Udalak agindu badu obra, arrazoirik gabe aurka egiten duen edo atzeratzen duen jabeak berak bakarrik erantzuten du zigorrez (10.2.b art.).

Hobekuntzak eraikina zaintzeko behar ez direnak dira. Inork ezin ditu exijitu (17.4 art.), eta gehiengo handiagoekin onartzen dira. Obra beharrezkoa edo hobekuntza den adosten ez bada, batzarrak erabakitzen du, eta arbitraje bat edo irizpen tekniko bat eska daiteke (17.10 art.).

Obra ikuskapen tekniko batetik badator, Zure eraikinaren EITak akatsak aurkitu ditu gidak azaltzen ditu urratsak eta epeak.

Gehiengoak, banan-banan

Zer bozkatzen den	Behar den gehiengoa	Legearen artikulua
Konponketa-obren aurrekontua eta gauzatzea, eta legeak bereiz arautzen ez duena	Jabeen gehiengoa, kuoten gehiengoa ere ordezkatzen duena. Bigarren deialdian, bertaratuen gehiengoa, bertan dauden kuoten erdia baino gehiago batzen badu	14.c eta 17.7
Energia-eraginkortasuna hobetzen duten obrak, eraikinaren energia-ziurtagiriarekin egiaztatu daitekeena, inguratzailearen isolamendua barne	Jabeen eta kuoten gehiengo soila, urtero banatzen dena, laguntzak eta finantzaketa kenduta, komunitatearen hamabi hileko kuota arrunt baino gehiago ez bada. Orduan, aurka bozkatzen duenak ere ordaintzen du	17.2
Eraikina zaintzeko behar ez diren hobekuntzak	Jabeen eta kuoten hiru bosten. Pisu bakoitzaren kuotak hiru hileko kuota arrunt gainditzen baditu, aurka bozkatu zuenak ez du ordaindu beharrik	17.4
Egitura ukitzea, terrazak ixtea edo solairu berriak altxatzea	Jabeen eta kuoten hiru bosten	17.4

Bi arauk batzar askoren emaitza aldatzen dute:

• Batzarrera joaten ez direnak ere kontatzen dira. Behar bezala deitutako jabe bat batzarrera joaten ez bada eta, erabakia jakinarazi ondoren, 30 egun naturaletan aurka dagoela esaten ez badu, haren botoa alde kontatzen da (17.8 art.).
• Gehiengoa lortzen ez bada, edozein jabek eska diezaioke epaileari, bigarren batzarraren hurrengo hilabetean, ekitatez erabakitzeko, eta epaileak hogei egun ditu ebazteko (17.7 art.).

Fatxada isolatzea pentsatzen baduzue, ikusi SATE edo fatxada aireztatua gida.

Dirua nola banatzen den

Partaidetza-kuota. Pisu edo lokal bakoitzak jabetza horizontalaren tituluan agertzen den kuotaren arabera ordaintzen du, beste banaketa bat finkatu ez bada (9.1.e art.). Zerbitzu bat ez erabiltzeak ez du hura ordaintzetik libratzen (9.2 art.).

Erreserba-funtsa. Derrigorrezkoa da, eta ezin da izan komunitatearen azken aurrekontu arruntaren % 10 baino txikiagoa. Kontserbazio-, konponketa- eta birgaitze-obretarako da, eta haren kontura eraikinaren kalteen aseguru bat kontrata daiteke (9.1.f art.).

Derrama funtsa erabili ondoren obra ordaintzeko falta dena da. Batzarrak finkatzen du pisu bakoitzak zenbat ordaintzen duen eta zer epetan.

Laguntzak. Komunitateen obra batzuetarako Eusko Jaurlaritzaren laguntzak daude, Etxebideren birgaitze-atarian azaltzen direnak, eta udal batzuek ere badituzte bereak. Lerro bakoitzak bere baldintzak ditu; beraz, komeni da obra hasi aurretik begiratzea. Energia-eraginkortasuneko obretarako laguntzak edo finantzaketa eskatzeko, nahikoa da gehiengo soila (17.2 art.).

Batzarra, urratsez urrats

1. Abisua. Gune komun batean premiazko konponketa bat behar dela ikusten duenak berehala jakinarazi behar dio administratzaileari (7.1 art.), eta administratzaileak premiazkoa agindu dezake eta gero kontu eman (20.c art.).
2. Aurrekontuak. Eraikina ikus dezatela eta aurrekontua partidaka etor dadila, neurketekin: horrela bizilagun bakoitzak ikusten du zer egiten den eta zenbat balio duen, eta alderatu egin daitezke. EITa badago, txostenak dioenari erantzun behar dio.
3. Deialdia. Lehendakariak egiten du, edo jabeen laurden batek edo kuoten % 25 batzen dutenek eskatzen dute (16.1 art.). Ohikoa gutxienez sei egun lehenago deitzen da, eta ezohikoa, guztiengana iristeko adina denborarekin (16.3 art.).
4. Bozketa. Batzarrak aurrekontua, banaketa eta ordainketa-epeak bozkatzen ditu, eta dena aktan geratzen da.
5. Gero. Administratzaileak erabakiak betearazten ditu, eta ordainketak eta kobrantzak egiten ditu (20.d art.). Erabaki bat hiru hilabeteko epean aurkara daiteke, edo urtebetean legearen edo estatutuen aurkakoa bada, ordainketak egunean izanda (18.2 eta 18.3 art.). Aurkaratzeak ez du obra geldiarazten, epaileak hala erabakitzen ez badu (18.4 art.).

Bizilagun batek ordaintzen ez badu

• Batzarraren neurriak. Legezkoa baino interes handiagoak edo zerbitzu edo instalazio batzuk erabiltzeko eskubidea aldi baterako kentzea, gehiegizkoak ez badira eta bizigarritasunari eragiten ez badiote, eta inoiz ez atzeraeraginez (21.1 art.).
• Erreklamazio judiziala. Komunitateak prozesu monitorioa erabil dezake, zorraren likidazio-erabakiaren ziurtagiri batekin (21.2 eta 21.3 art.). Zordunak aurka egiten badu, haren ondasunen aurrezaintzako enbargoa eska dezake, eta epaileak fidantzarik eskatu gabe erabakitzen du (21.4 art.).
• Pisuak erantzuten du. Saltzen bada, erosleak pisuarekin berarekin erantzuten du urte honetan eta aurreko hiruetan zor zenaz (9.1.e art.).

Ohiko galderak

Bizilagun batek uko egin diezaioke EITak eskatzen duen obra bat ordaintzeari?

Ez. Kontserbazio-obrak derrigorrezkoak dira, eta jabe guztiek ordaintzen dituzte beren kuotaren arabera (10.1.a eta 10.2.a art.). Hiru hileko kuotaren arauak beharrezkoa ez den hobekuntza baten aurka bozkatzen duena bakarrik libratzen du (17.4 art.).

Pisua alokatuta dago. Maizterrak ordaintzen du derrama?

Komunitateak jabeari erreklamatzen dio. Jabearen eta maizterraren artean, Hiri Errentamenduei buruzko Legeak errentatzailea behartzen du, errenta igo gabe, etxebizitza bizigarri mantentzeko behar diren konponketak egitera (21.1 art.), eta komunitatearen gastu orokorrak maizterrari pasatzea itundu bada bakarrik onartzen du (20.1 art.). Kontratu jakin baterako, galdetu zure administratzaileari edo abokatu bati.

Pisua saltzen ari naiz eta derrama bat onartuta dago. Nork ordaintzen du?

Hobekuntzen derramak ordaindu behar diren unean jabe denak ordaintzen ditu (17.11 art.). Eskrituran, saltzaileak adierazten du komunitatearekin egunean dagoen eta zorren ziurtagiri bat ematen du, erosleak salbuesten ez badu (9.1.e art.). Komeni da kontratuan itunduta uztea.

Iturriak

• 49/1960 Legea, uztailaren 21ekoa, jabetza horizontalari buruzkoa, testu bategina (gaztelaniaz). Estatuko Aldizkari Ofiziala (azken eguneratzea, 2026-10-3an argitaratua).
• 29/1994 Legea, azaroaren 24koa, Hiri Errentamenduei buruzkoa, testu bategina (gaztelaniaz). Estatuko Aldizkari Ofiziala (azken eguneratzea, 2026-10-7an argitaratua).
• Birgaitzeko laguntzak. Etxebide, Eusko Jaurlaritza.
• Eraikinen Ikuskapen Teknikoari buruzko ohiko galderak. Eusko Jaurlaritza, euskadi.eus.