Etxe bat eraiki Gipuzkoan: lursailetik lehen erabilerako lizentziara

Lursaila: plangintzak zer dioen

Lursail batean zer eraiki daitekeen udalaren plangintzak erabakitzen du, Euskal Autonomia Erkidegoko Lurzoruari eta Hirigintzari buruzko 2/2006 Legeak finkatzen duen lurzoru motatik abiatuta: hiri-lurzorua, lurzoru urbanizagarria edo lurzoru urbanizaezina.

Lurzoru urbanizaezinean (askok landa-lurzorua deitzen diote), legeak debekatu egiten du etxebizitza berriak eraikitzea (28.1.a art.). Salbuespen bakarra baratzezaintzako edo abeltzaintzako ustiategi bati lotutako etxebizitza da, hura daramanarentzat eta haren familiarentzat. Lizentzia hori eskatzeko, aurretik Aldundiko nekazaritza-sailaren baimena behar da, eta gutxienez baldintza hauek egiaztatu (31.1 art.):

• ustiategia bere kabuz bideragarria dela;
• eskatzailea dagokion Gizarte Segurantzako araubide berezian afiliatuta dagoela, gutxienez urtebetetik;
• azken errenta-aitorpeneko diru-sarreren erdia baino gehiago ustiategi horretatik datorrela.

Etxebizitzak ustiategiari lotuta jarraitu behar du gutxienez 25 urtez, eta hori egiaztatzeko balio duten partzelak etxeari lotuta geratzen dira, Jabetza Erregistroan ere bai (31.3 art.).

Baserriek beren arauak dituzte. Baserri gisa ezagutzeko moduko egitura gordetzen duen baserria bakarrik berreraiki daiteke; gailurreraino iristen ez diren horma-hondarrek ez dute balio (30.1 art.). Berreraikuntzak jatorrizko bolumena errespetatzen du gehienez (30.3 art.), eta proiektua gutxienez 20 egunez jartzen da jendaurrean (30.4 art.). Legez etxebizitza izan ez den borda, ukuilu edo beste edozein eraikin etxebizitza bihurtzea etxebizitza berritzat hartzen da (30.5 art.).

Nola jakin ezer erosi edo enkargatu aurretik:

• Eskatu udalean lursailaren kontsulta bat edo hirigintza-zedula bat. Bere tasa duen udal-izapidea da; Ordizian, adibidez, zerga-ordenantzan agertzen da.
• Lursaila kokatzeko, Aldundiaren mapak eta ortoargazkiak b5m-n daude, Gipuzkoako datu espazialen azpiegituran.
• Egiaztatu sarbidea eta zerbitzuak: ura, saneamendua eta argia.
• Finka bat banatu behar bada, adibidez anai-arreben artean, banantzeak ere lizentzia behar du (207.1.a art.).

Proiektua eta teknikariak

Etxebizitza bat eraikitzeko proiektu bat behar da (Eraikuntza Antolatzeko Legearen 2.2 art.). Lege horrek honela banatzen ditu zereginak:

• sustatzailea, zu zeu: obra erabaki eta finantzatzen du, lizentziak kudeatzen ditu eta harrera-akta sinatzen du (9. art.);
• proiektugilea, proiektua idazten duena (10. art.);
• obra-zuzendaria eta obra gauzatzeko zuzendaria, zuzendaritza fakultatiboa osatzen dutenak. Etxebizitza batean, lehenak arkitektoa izan behar du, eta bigarrenak, arkitekto teknikoa (12. eta 13. art.);
• eraikitzailea, obra proiektuari lotuta gauzatzen duena eta obra-buru bat izendatzen duena (11. art.).

Lizentzia oinarrizko proiektuarekin ematen da, eta gauzatze-proiektua gero aurkezten da, araudiak eskatzen duenean (2/2006 Legearen 208.1.a art.).

Proiektuak Eraikuntzaren Kode Teknikoa bete behar du (Eraikuntza Antolatzeko Legearen 3. art.) eta, Euskadin, bizigarritasun-baldintza minimoei buruzko 80/2022 Dekretua, 2022ko azaroaren 30etik aurrera lizentzia eskatu zaien etxebizitza guztiei aplikatzen zaiena. Eusko Jaurlaritzaren ohiko galderen arabera, udalak salbuespen batzuk eman ditzake, baina inoiz ez irisgarritasunean, gutxieneko azaleran, gutxieneko altuera librean, ezta Kode Teknikoak eskatzen duenean ere. Proiektuak obraren hondakinak kudeatzeko azterketa bat ere badakar (Eusko Jaurlaritzaren 112/2012 Dekretua, 2026ko azaroan indarrean dagoena).

Obra-lizentzia

Obra berriak lizentzia behar du (2/2006 Legearen 207.1.b art.). Proiektuarekin eta behar diren beste administrazioen baimenekin eskatzen da (210.2 art.). Udalarekiko izapideak Obra-baimenak Gipuzkoan gidak azaltzen ditu.

• Ebazteko epea: udal-ordenantzak finkatzen duena. Bat ere finkatzen ez badu, hiru hilabete, eskaera osoa egiten denetik (210.7 art.).
• Isiltasuna: udalak epean erantzuten ez badu, lizentzia emantzat jotzen da (210.6 art.), baina plangintzaren aurkakoa dena ez da inoiz isiltasunez eskuratzen (211.1 art.).
• Obraren epeak: lizentziak finkatzen du noiz hasi eta zenbat iraun dezakeen obrak (215. art.). Betetzen ez badira, iraungi egin daiteke (216. art.).
• Ordaintzen dena: lizentziaren tasa, zerga-ordenantzaren arabera; ICIOa, gauzatze materialaren kostuaren ehuneko bat, Gipuzkoan udal bakoitzak finkatzen duena % 5etik gora joan gabe (15/1989 Foru Araua, 3. art.); eta obraren hondakinengatiko fidantza.

Obran zehar: hamar urteko asegurua

Etxebizitza-eraikinetarako, legeak aseguru bat eskatzen du, egituraren akatsek eragindako kalteak hamar urtez estaltzen dituena (Eraikuntza Antolatzeko Legearen 19.1.c artikulua eta bigarren xedapen gehigarria).

Etxea zuretzat bada, salbuespen bat dago: norberaren erabilerarako familia bakarreko etxebizitza bakar baten autosustatzaile indibiduala ez dago behartuta. Baina hamar urte horiek igaro aurretik saltzen badu, falta den denborarako kontratatu behar du, erosleak berariaz salbuesten ez badu (Eraikuntza Antolatzeko Legearen bigarren xedapen gehigarria).

Amaitzean

• Obraren harrera. Eraikitzaileak etxea entregatzen du, eta akta bat sinatzen da. 30 egunean idatzizko erreserbarik jartzen ez bada, harrera egintzat jotzen da (Eraikuntza Antolatzeko Legearen 6. art.). Egun horretatik aurrera kontatzen dira erantzukizun-epeak: hamar urte egiturarako, hiru bizigarritasunari eragiten dionerako eta bat akaberetarako (17.1 art.). Erreklamatzeko akzioak kaltea agertu eta bi urtera preskribatzen dira (18. art.).
• Eraikinaren liburua. Proiektua bere aldaketekin, harrera-akta, nork esku hartu duen eta erabiltzeko eta mantentzeko jarraibideak jasotzen ditu (Eraikuntza Antolatzeko Legearen 7. art.).
• Lehen erabilerako lizentzia. Udalak ematen du, eta 6/2025 Legearen erreformatik, gehienez bi hilabete ditu ebazteko (2/2006 Legearen 207.1.r art.). Ur, argi, gas eta telefono konpainiek eskatzen dute behin betiko kontraturako (214.2.b art.).
• Behin betiko ICIOa. Obraren benetako kostuarekin, udalak behin betiko likidazioa egiten du (15/1989 Foru Araua, 4.2 art.).

Ohiko galderak

Etxe bat eraiki daiteke landa-lurzoru batean Gipuzkoan?

Oro har, ez (2/2006 Legearen 28.1.a art.). Baratzezaintzako edo abeltzaintzako ustiategi batetik bizi denaren etxebizitza (31. art.) eta 30. artikulua betetzen duten baserrien berreraikuntza bakarrik onartzen dira.

Euskadin bizigarritasun-zedula behar da?

Amaitzean udalak ematen duena lehen erabilerako lizentzia da (2/2006 Legearen 207.1.r art.), eta konpainiek behin betiko horniduetarako eskatzen dutena (214.2.b art.). Etxebizitzak 80/2022 Dekretuaren baldintza minimoak bete behar ditu.

Zenbat denbora behar da etxe bat eraikitzeko?

Lege-epeak udalarenak dira: hiru hilabete lizentziarako, ordenantzak besterik esaten ez badu, eta gehienez bi hilabete lehen erabilerakorako. Obrak irauten duena proiektuaren, lursailaren eta eguraldiaren araberakoa da. Eskatu datak aurrekontuan idatziz jartzeko.

Iturriak

• 2/2006 Legea, ekainaren 30ekoa, Lurzoruari eta Hirigintzari buruzkoa, testu bategina (gaztelaniaz). Estatuko Aldizkari Ofiziala (azken eguneratzea, 2025-12-29an argitaratua).
• 38/1999 Legea, azaroaren 5ekoa, Eraikuntza Antolatzekoa, testu bategina (gaztelaniaz). Estatuko Aldizkari Ofiziala.
• 80/2022 Dekretua, bizigarritasun-baldintza minimoei buruzkoa. Euskal Herriko Agintaritzaren Aldizkaria, 168. zk., 2022-9-1.
• 80/2022 Dekretuari buruzko ohiko galderak (gaztelaniaz). Eusko Jaurlaritza, 2026-10-7an eguneratuak.
• Eraikuntza- eta eraispen-hondakinak. Eusko Jaurlaritza, euskadi.eus.
• Gipuzkoako eraikuntza, instalazio eta obren gaineko zergari buruzko 15/1989 Foru Araua (gaztelaniaz). Errenteriako Udalak argitaratutako testu eguneratua.
• 6. zerga-ordenantza, tasak, 2026. Ordiziako Udala.
• b5m, Gipuzkoako datu espazialen azpiegitura. Gipuzkoako Foru Aldundia.